¿Cuál es la diferencia entre cesión, subrogación y novación hipotecaria?
En el contexto de los préstamos hipotecarios, es habitual confundir términos como cesión, subrogación y novación. Sin embargo, cada uno responde a operaciones distintas que afectan al préstamo en diferentes niveles legales y contractuales. Conocer estas diferencias es clave para actuar correctamente si deseas modificar tu hipoteca.
- La cesión de préstamo hipotecario implica que el banco (acreedor) transfiere su derecho de cobro a otra entidad, sin necesidad de que cambie el deudor. Es un procedimiento entre entidades financieras, invisible para el cliente salvo que se le notifique.
En cambio, la subrogación modifica al deudor o al acreedor: puedes cambiar el banco o el titular del préstamo. La novación, por su parte, es un acuerdo entre banco y cliente para modificar aspectos del préstamo ya firmado (plazo, tipo de interés, garantía…). Cada figura tiene su uso concreto y consecuencias jurídicas y económicas.
Requisitos legales para ceder un préstamo hipotecario a otra persona
La cesión de un préstamo hipotecario de un titular a otro es decir, cambiar al deudor requiere cumplir ciertos requisitos legales. No se trata de un simple traspaso entre particulares, sino de una operación que afecta directamente a la relación contractual con el banco.
- Consentimiento expreso de la entidad financiera: ningún banco puede verse obligado a aceptar un nuevo titular sin haberlo evaluado.
- Evaluación de solvencia del nuevo titular: la entidad exigirá demostrar ingresos, estabilidad laboral y un nivel de endeudamiento aceptable.
Además, el cambio debe formalizarse mediante una escritura pública y, si corresponde, inscribirse en el Registro de la Propiedad. La cesión no tendrá efectos legales hasta que estos pasos estén completados. Es recomendable acudir con asesoramiento legal para garantizar que todos los requisitos se cumplen correctamente.
¿Cuánto cuesta ceder un préstamo hipotecario?
La cesión de un préstamo hipotecario puede generar gastos relevantes, dependiendo del tipo de operación y de las condiciones pactadas con la entidad. Aunque es una alternativa más económica que cancelar y firmar una nueva hipoteca, sigue siendo una operación formal.
- Gastos notariales: por la redacción y firma de la escritura de cesión o subrogación.
- Inscripción registral: necesaria si se modifica la titularidad del inmueble junto al préstamo.
- Comisiones bancarias: como la comisión de subrogación (si se contempla en el contrato) o por estudio de riesgo del nuevo deudor.
Estos costes deben valorarse antes de proceder, ya que pueden ser asumidos por quien cede, quien recibe, o repartirse. Lo más importante es pedir al banco una estimación detallada antes de firmar para calcular si la operación resulta financieramente favorable.
Cesión de préstamo hipotecario entre familiares: ¿es posible?
Sí, la cesión de un préstamo hipotecario entre familiares es legalmente posible en España, pero debe cumplir con los mismos requisitos y controles que cualquier otra operación de cesión. Aunque exista confianza entre las partes, desde el punto de vista legal y bancario se trata de una modificación sustancial del contrato, y por tanto requiere un procedimiento formal y documentado.
- Este tipo de cesión es frecuente en casos como herencias, divorcios, separaciones de bienes o compraventas entre familiares. Por ejemplo, cuando un padre desea ceder la hipoteca de una vivienda a su hijo, o cuando uno de los cónyuges quiere asumir la hipoteca tras la disolución del matrimonio. En todos estos supuestos, el cambio de titularidad del préstamo debe ser aprobado expresamente por la entidad financiera.
- El banco analizará la solvencia del nuevo titular, revisando ingresos, estabilidad laboral y nivel de endeudamiento. A pesar del vínculo familiar, si el perfil económico del nuevo deudor no cumple los criterios de riesgo, la entidad puede rechazar la operación. Por eso, es importante preparar bien la documentación antes de iniciar el trámite.
- Además, esta cesión debe formalizarse mediante escritura pública ante notario y, en caso de que se transfiera también la propiedad del inmueble, es obligatoria la inscripción en el Registro de la Propiedad. Este proceso genera gastos notariales, registrales y, en algunos casos, impuestos como el ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales), que deben tenerse en cuenta.
En Sofkredit ayudamos a familias a realizar estas operaciones con total transparencia y seguridad legal. Analizamos la viabilidad de la cesión, gestionamos los trámites necesarios y acompañamos durante todo el proceso para que cada parte sepa exactamente qué implica y qué pasos debe seguir, sin errores ni sorpresas. La cesión familiar de una hipoteca puede ser una solución práctica y emocionalmente beneficiosa, siempre que se haga bien.
FAQs Cesión de préstamo hipotecario
La cesión de un préstamo hipotecario es una operación legal que permite cambiar al titular de la deuda, pero exige cumplir requisitos estrictos: autorización del banco, estudio de solvencia y escritura notarial. Es diferente de una subrogación o novación, ya que implica un cambio directo en el deudor. En Sofkredit te ayudamos a gestionar esta operación con total seguridad, ya sea entre familiares o terceros, evitando errores legales y costes innecesarios.
01¿Puedo ceder mi hipoteca a otra persona sin notificar al banco?
02¿Es lo mismo una cesión de hipoteca que una subrogación de deudor?
03¿Qué pasa con la garantía hipotecaria si cedo el préstamo?
04¿Cuánto tarda una cesión de préstamo hipotecario?
